Au bout de la Floride ensoleillée, Miami a accueilli l'an dernier 14 millions de touristes pour au moins une nuit, dont la moitié d'Américains, 5 millions de Latino-Américains et 1,3 million d'Européens.

"C'est un marché clé pour nous, dont le gros potentiel est surtout lié au tourisme", explique François-Henri Pinault, PDG de Kering, propriétaire de 17 marques de luxe dont Gucci, Bottega Veneta et Saint Laurent.

En tête des étrangers figurent les Brésiliens, qui viennent faire leurs emplettes de sacs à main, bijoux et vêtements chics. Chez eux, c'est facilement 40% plus cher en raison des taxes. Aussi réalisent-ils 54% de leurs achats de luxe hors du Brésil, selon le cabinet BCG.

Les Brésiliens dépensent plus par tête que n'importe quel autre touriste aux États-Unis.

Et si les hôtels et restaurants en profitent, l'immobilier aussi. "Les Brésiliens achètent des biens, comme les Argentins, les Vénézuéliens... pour avoir un endroit sûr où venir passer du temps", note Lyle Stern, spécialiste du développement immobilier.

Dans la ville aux palmiers, le tourisme ne cesse de progresser, aidé par une profusion de liaisons aériennes. Une ligne directe avec le Qatar vient même d'être ouverte. Miami est aussi la capitale mondiale des croisières. Onze millions d'Américains en font une chaque année, c'est la moitié du marché mondial.

Pour accueillir ce beau monde, 5.000 chambres d'hôtel sont en construction et 10.000 de plus à l'étude, indique M. Stern, alors que Miami en compte déjà plus de 90.000.

-'Villages' dédiés-

Autant de perspectives qui poussent les développeurs de l'immobilier à multiplier les projets de centres commerciaux et "villages" dédiés au shopping de luxe.

La manne est là. L'an dernier, un tiers des dépenses des touristes à Miami ont concerné le shopping, soit 7,3 milliards de dollars (+4,4% sur un an). Davantage que pour l'hébergement, un fait rare.

Bal Harbour Shops, temple du luxe à Miami Beach, continue pour l'instant de régner. "Nous sommes le +shopping center+ le plus productif du monde au mètre carré", avec un chiffre d'affaires annuel de 750 millions de dollars, souligne Matthew Whitman Lazenby, de la famille fondatrice et propriétaire de l'endroit.

Né en 1965, Bal Harbour réunit une centaine de boutiques sur plusieurs niveaux, accolées à des restaurants, dans un décor d'arbres exotiques, de fontaines et d'aquarium où la clientèle avoisine le million de visiteurs annuel.

Une clientèle à 80% touristique et à 60% étrangère, avec "une collection tout à fait unique de clients à très hauts revenus", indique M. Whitman.

Bal Harbour s'agrandira bientôt de 46.500 m2 à 74.000 m2, pour accueillir une trentaine de nouveaux magasins, concurrence oblige.

Car plusieurs projets sont en construction à Miami, à commencer par le quartier de Design District. Craig Robins, développeur immobilier, a démarré ce chantier il y a une dizaine d'années en y installant l'édition américaine de la foire d'art contemporain Art Basel. Il entend désormais détrôner Bal Harbour Shops.

"Cela a pris du temps pour convaincre les marques. Hermès a finalement quitté Bal Harbour pour nous, et nous avons signé avec 15 marques de LVMH et 12 de Richemont", explique M. Robins. Ainsi qu'avec Prada, Tiffany, Harry Winston, Louboutin...

Design District représente un milliard d'euros d'investissements, précise M. Robins, qui prévoit à terme 120 boutiques de luxe.

Quarante magasins auront a priori ouvert d'ici fin 2014, dont Vuitton et Cartier, 20 autres avant fin mai 2015 et 60 d'ici fin 2016.

"Nous allons devenir la destination numéro un du luxe à Miami", assure Craig Robins.

Kering est en discussions. "Nous adorons le projet et nous voulons venir. Ce sera sûrement annoncé bientôt", affirme Laurent Claquin, patron du groupe pour l'Amérique.

Craig Robins espère avoir "au moins la moitié des marques de Kering ici". "Vuitton (LVMH) a signé pour 1.000 m2, Gucci aura exactement la même chose s'il le veut..."